各區（市）發展改革局、物業主管部門，各有關單位：

近年來，受政策調整影響，我市關于普通住宅界定標準的爭議一直存在，影響了社會和諧穩定。為回應業主關切，化解矛盾，維護業主和物業服務人的合法權益，經研究，現對普通住宅界定爭議事項通知如下：

一、普通住宅界定爭議事項的由來

2012年9月15日起實施的《青島市物價局 青島市國土資源和房屋管理局關于印發<青島市物價局物業服務收費管理辦法>的通知》（青價格〔2012〕83號）中明確，普通住宅物業管理區域的前期物業服務收費實行政府指導價。普通住宅物業管理區域包括經濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業管理區域，公共租賃性住房物業管理區域，普通（限價）商品住房物業管理區域，配建保障性住房（經濟適用住房、廉租住房）的商品住房建設項目及其他符合政府規定的普通住宅標準建設條件的建設項目。按照上述規定，除保障性住房和配建保障性住房的商品住房建設項目外，其他商品住房建設項目均屬于非普通住宅，其物業服務收費實行市場調節價。

2018年7月15日實施的《山東省物價局關于明確<山東省定價目錄>有關問題的通知》（魯價綜發〔2018〕90號）明確規定：“普通住宅是指除獨棟、雙拼、聯排等各類高檔住宅之外的住宅。”我市兩級價格主管部門均按照上述規定執行，將除獨棟、雙拼、聯排之外的各類住宅前期物業服務收費列入政府定價范圍。但在政策執行過程中，一些物業服務企業堅持認為，我省界定中的“等”字表述，屬于不完全列舉的實例性規定，“疊拼”等類似住宅應屬于別墅類別，其前期物業服務收費應當實行市場調節價，并在與行政執法機關、業主的訴訟案件中，得到法院的支持性判決。

二、我市明確普通住宅界定標準

為準確把握政策界線，青島、威海等市相繼向省發展改革委請示進一步明確“疊拼”、“大平層”等是否屬于普通住宅。省發展改革委在2021年2月1日實施的《關于公布<山東省定價目錄>的通知》（魯發改價格〔2021〕1361號）中明確，《山東省物價局關于明確<山東省定價目錄>有關問題的通知》（魯價綜發〔2018〕90號）同時廢止，并于2021年9月30日書面函復，“鑒于我省住宅類型地區差異較大，情況較為復雜，普通住宅具體范圍由各市、縣人民政府結合實際予以明確。”

根據省發展改革委的授權，市發展改革委、市城市管理局、市自然資源規劃局、市住房城鄉建設局四部門經征求社會各方面意見，出臺了《關于明確物業服務收費管理中普通住宅界定標準的通知》（青發改價格〔2023〕117號），自2023年6月1日起實施。文件將主要滿足基本需求和剛性需求的保障性住房、政策性住房、中小套型住房物業服務區域納入普通住宅范圍。其中，中小套型住房物業服務區域是指建筑面積144平方米及以下的住房套數占比不低于70%的物業服務區域。此標準符合上位文件精神，社會各界反映平穩。

三、明確普通住宅界定爭議事項

青發改價格〔2023〕117號文件實施前的物業服務區域，現就普通住宅界定事項進一步明確如下：

1．前期物業服務合同中已明確為普通住宅或實際按普通住宅物業服務收費政策執行的，不再進行調整。

2．前期物業服務合同中已明確為非普通住宅且界定標準清楚、政策規定明確的，不得以存在爭議為由提出調整。

3．前期物業服務合同中已明確為非普通住宅但存在政策爭議的（一個物業服務區域內認為住宅類型界定不合理的戶數達到同類型住宅總戶數的40%及以上，如“疊拼”、“大平層”），業主可向區（市）物業主管部門提出重新界定申請。相關區（市）物業主管部門會同區（市）發展改革部門按照青發改價格〔2023〕117號文件要求，督導物業服務人進行住房面積匯總、公示，區（市）發展改革部門根據面積匯總情況出具該物業服務區域性質的界定結論并函告同級市場監管部門。如重新界定為普通住宅物業服務區域，物業服務人應當予以公告，“疊拼”、“大平層”物業公共服務收費自2023年6月1日起調整至政府指導價上限范圍內。如重新界定為非普通住宅物業服務區域，業主對界定結論仍不接受的，通過司法途徑解決。

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青島市發展和改革委員會? ????????青島市城市管理局

2024年3月19日