一、背景

住宅小區是居民生活的基本場所，小區物業管理關系到每個居民的切身利益，是居民安居樂業、社會和諧穩定的重要基石。加強小區物業管理，提升物業管理服務水平，對于滿足居民日益增長的對居住環境和生活質量需求，具有重要意義。

二、當前我市物業管理存在的主要問題

近年來，我市在物業管理工作方面主動作為，堅持指導、服務重心下移，注重行業發展和品牌建設，物業管理水平得以全面提升。但是，由于物業管理關系到居民的切身利益，涉及眾多相關部門，諸多原因造成涉及物業管理的信訪投訴居高不下。

1.個別物業管理有關部門職責不清，職責落實不到位

根據《山東省物業管理條例》規定，城市管理、綜合執法、房地產開發、公安、規劃、市政公用、環保、市場監督、街道辦事處等有關部門應當按照各自職責做好與物業管理有關的工作。但實際工作中，對于物業管理區域內的工作，有的部門職責交叉不清，個別部門存在執法不積極、不主動、執行不到位的現象，而對這種執法弱化現象又缺乏行之有效的監管措施，往往錯過執法的最佳時機，導致事態蔓延，物業管理區域內執法效率亟待提高。

2.小區開發建設工程質量、遺留問題多。部分小區房屋質量有瑕疵，交房時小區環境、道路、景點等設施未完工，水、電、氣、暖、網絡等公共配套不完善，開發單位在售房過程中虛假宣傳，誤導業主搞違章搭建；對房屋質量問題，開發單位維修不及時，導致業主不滿將怨氣轉嫁物業，引發糾紛。據統計，2018年受理涉及物業管理的信訪投訴3000多件，因開發建設遺留問題轉化為物業管理爭議的占60%以上。部分小區交房后小區業主紛紛違章搭建，就是由于開發單位在售房過程中虛假宣傳，肆意承諾造成的。

3.物業服務從業者的素質不高，服務質量不佳。某些物業公司工資待遇較低，物業從業人員良莠不齊，素質偏低，態度消極，服務不到位。某些物業公司對小區綠化維護、公共設施、道路損壞維修不及時，衛生保潔不到位等，造成業主認為物業公司服務質量沒有達到“質價相符”的標準。

4.部分居民對物業服務理解偏頗，拒交物業費。有些居民凡事都找物業公司，解決不了就以不交物業費相對抗，造成居民和物業公司的矛盾頻發。

5.業主委員會的功能未能有效發揮。目前我市住宅小區中，僅有部分成立業主委員會，且已成立的業委會運行機制不夠成熟規范，大多未能發揮應有的作用，甚至有個別委員借著委員身份謀取私利，擾亂小區正常物業管理秩序，侵害業主公共權益。

三、工作建議

要加強小區物業管理，解決物業管理中存在的問題，提高居民的幸福感、獲得感，不能頭疼醫頭，要分析梳理問題產生的原因，對癥下藥，由物業主管部門牽頭，相關部門各盡其責、齊抓共管，建立健全業主自治與專業化、社會化、市場化管理相結合的物業管理體制。具體建議如下：

1.實行市級物業管理聯席會議制度，進一步細化明確有關部門職責。分管市領導任物業管理聯席會負責人，城市管理、綜合執法、發改、公安、規劃、市政公用、環保、市場監督、街道辦事處、物業辦等為成員單位，負責統籌協調，快速高效解決物業管理中涉及多部門、職責不清、責任部門不履行職責等情況的物業管理熱點難點問題，處理物業管理重大信訪隱患和突發事件等。進一步細化綜合執法等部門在物業管理區域內的職責分工，杜絕職能交叉不清現象，使行政管理真正輻射到物業管理區域，改變行政管理在物業管理區域內缺位、不到位的問題。

2.加強對房產開發單位在住宅規劃設計、建設和銷售方面的監管，確保工程質量，杜絕虛假宣傳。進一步明確細化新建住宅工程竣工驗收標準，保證新建住宅須在房屋質量合格，綠化、道路、消防等各項配套設施符合規定要求后方可辦理竣工驗收及交房手續；明確對開發單位在房屋銷售過程中虛假宣傳、保修范圍內維修不及時、公共配套不達標、誤導業主違建等違規行為的制約措施和責任部門，避免交房后矛盾轉嫁物業管理。

3.培育和規范物業服務市場。要加強物業公司管理，建立健全行業誠信體系，樹立物業公司優秀品牌，及時發布企業不良信用記錄。加大物業管理宣傳力度，引導居民充分認識理解物業服務的必要性、物業公司的職責劃分、公共設施設備的共同維護責任等，教育居民履行交納物業費等業主義務，提升物業公司的存在感。加強信用懲戒，將“物業管理信用檔案系統”和“業主在物業管理方面的違法違規行為”納入社會信用體系進行監管。

4.加強對業主委員會的指導工作，充分發揮業委會作用。對于具備成立業主委員會條件的小區，各職能部門應主動作為，組織成立業主大會和業主委員會，指導屆滿的業主委員會完成換屆工作。積極探索黨建引領物業管理，推行社區“兩委成員”與業委會主任交叉任職，充分發揮黨員模范作用，指導業委會依法履職，督促物業公司履行合同約定，協調處理業主和物業公司之間的矛盾、糾紛，引導居民自治管理，提升物業管理服務水平。

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