近年來城市更新讓許多老舊小區舊貌換新顏，但同時，老舊小區不僅要改得好，更要管得好，尤其是物業費價格比較低的老舊小區“后半篇文章”何去何從的問題日漸凸顯。為鞏固好老舊小區整治改造效果，落實后續物業服務長效管理機制,根據《青島市城市管理委員會關于印發<加強老舊小區改造后物業管理工作方案>的通知》有關要求,城陽區堅持多措并舉，建立完善老舊小區改造后物業管理長效機制。

一、嚴把“施工六關”，改善老舊小區硬件條件

城陽區2023年實施16個老舊小區改造項目，涉及樓座194棟、居民6157戶、建筑面積58.89萬平方米。3月中旬已全面開工，在推進改造過程中，城陽區嚴把“施工六關”：一是嚴把“前期調研關”。在小區張貼致廣大居民一封信，告知改造目的、范圍、內容等事項。然后通過線上線下的方式，多次征求業主意見，最后按照業主實際需求對小區進行改造。16個小區已完成第一輪居民意見線上征求工作，線上征求居民意見5635戶，其中同意改造5554戶，占98.56%。二是嚴把“群眾監督關”。建立居民代表全過程參與改造制度，線下常態化組織居民代表懇談會，線上二維碼隨時征求意見，將民意貫穿改造全過程，同步在小區廣場等顯要位置公示改造的總體情況、改造的內容、新增設施對比、改造前后對比等效果圖及使用的建筑材料，隨時接受群眾監督。三是嚴把“方案設計關”。堅持民意導向，對照改造清單，統籌智慧化、適老化、無障礙設施、海綿城市要求，高標準做好改造方案設計，所有項目設計方案都經過區規劃例會審批，施工過程中按照人性化、居民需求等實際情況，局部調整設計方案、施工做法。四是嚴把“項目手續關”。進一步優化項目審批、工程招標、方案聯合審查、質安監、項目管理、聯合驗收等手續，以區規劃例會的會議紀要及相關居委會、業主代表的意見作為城陽區老舊小區改造方案的聯合審查意見，辦理施工許可等相關手續，護航項目建設。五是嚴把“建設質量關”。堅持“先治理、后改造”模式，提前介入，拆除違章建筑，保障園區統一整潔。建立“周巡查、月通報”聯合督查制度，對違規企業進行通報、扣分，并納入信用信息綜合平臺管理。同時采取新型工藝，徹底解決屋面防水問題，并嚴格加強施工過程的質量管理，時刻保持項目質量處于受控狀態，提高工程質量管理效果。六是嚴把“綜合驗收關”。改造完成后，由建設單位先行按照工程竣工驗收相關要求進行驗收，后期由區住建局組織街道辦事處和居民代表對改造效果開展滿意度測評。

二、強化“物業監管”，提升老舊小區軟服務

城陽區老舊小區改造后物業管理工作順利開展，其中華城路二、三小區和金日小區等8個小區已召開業主大會，并按標準提高了物業服務等級及收費標準。針對老舊小區改造后物業管理工作，城陽區有一套堅持黨建引領，強化老舊小區物業管理的新模式。一是強化服務質量。每個等級的物業收費標準分別對應著不同的物業服務標準。改造后的老舊小區，如果貿然的提高物業收費標準，必然會引起居民的投訴。城陽區創新提出了“先服務、后提費”服務，例如華城路二小區，通過引導物業服務企業提前6個月率先提高物業服務標準，讓居民切實感受到物業服務質量和水平的提高，與之前形成一種鮮明對比，待居民適應和習慣新的服務質量和水平后，按照程序征求居民意見，提高物業收費標準，形成良性循環。二是強化制度保障。制定下發《城陽區實施老舊小區改造與物業管理一體化工作實施方案》，要求對完成改造任務的老舊小區，按照程序引導居民選聘優秀物業服務企業實施管理服務。2023年以區政府辦名義下發《城陽區老舊小區改造后物業整合提升工作的通知》。二是強化行業監管。2023年重新調整《城陽區物業小區分類監管量化考核評分標準》，對全區物業小區按照ABCD類劃分等級，進行差異化考核。在全市率先采取政府購買服務的方式，引入物業管理第三方監督檢查機構，組建物管巡查督導隊伍，建立物業行業巡查、督辦、整改、考評機制。同時開展老舊小區靶向督導工作，每月由中心領導帶隊現場督導老舊小區物業管理工作，并且建立紅黑榜激勵制度，每月對社會公布一次物業企業信用考核等級情況，紅榜激勵、黑榜懲戒。三是強化工作聯動。為了給物業企業與業主搭建良好的溝通平臺，區住建局、街道辦事處、社區居委會每月牽頭召開共建議事會議，聽取環物委工作開展情況和意見建議，聽取物業企業服務項目落實情況，研究解決居民群眾反映的突出問題，形成了老舊小區改造后“五方”共治新局面。四是強化財政補貼。制定《城陽區老舊小區物業管理資金獎補實施細則》，落實獎補資金考核機制，建立資金發放與物業服務質量、物業收費率和業主滿意度掛鉤制度，由區、街道各按照0.30元/平方米/月標準進行獎補，為居民提供更高質量物業服務。

目前，城陽街道華城路二、三小區、金日小區等8個小區已召開業主大會，并按標準提高了物業服務等級及收費標準。計劃利用3年時間對全區已改造及下步計劃改造的49個住宅小區實施物業整合提升，到2025年底前物業服務質量全部達到B級以上服務等級，在提高物業服務標準的同時，逐步提升物業收費標準。對于暫時無法實施整合的老舊小區，城陽區也將指導原物業公司制定提升方案、增加配備人員和設備機械，推進改造后老舊小區物業管理服務水平和質量逐步提升。

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