房地產經紀機構選擇篇

       買房時我們會遇到很多問題，自己跑太費時間，還會走很多彎路，但是怎么選擇一個靠譜的中介公司來幫我們購買一套心怡的房屋呢？如何保障自己的合法權益，保護交易安全？今天我們將詳細解讀。

       1.租購住房如何選擇正規的房地產經紀機構和靠譜的房地產經紀人員？

       依法規范提供服務的房地產經紀機構都是領取了營業執照、辦理了機構備案，依法接受監管的機構，其信息可在市場監督管理部門、住房城鄉建設主管部門查詢到。正規的房地產經紀機構經營比較規范，根據法律法規規定，經紀機構應在經營場所醒目位置公示服務內容、服務流程和收費標準，并具備一定數量的專業從業人員，還要注意查看選擇的機構是否被列入經營異常名錄、是否屬于嚴重違法失信企業名單等。選好房地產經紀機構后，應從該房地產經紀機構中選一個靠譜的經紀人員為自己服務。房地產經紀人員是否靠譜，一般可以通過職業資格（如是否取得全國房地產經紀人或協理職業資格證書）、入職年限、學歷，以及服務對象的評價等因素來綜合判斷。

       2.房地產經紀人員提供服務的交易中，通常簽訂哪些合同？是否可以拒絕簽訂房地產經紀服務合同？

       房地產經紀人員提供服務的交易中，買房人通常需要簽訂合同有：與房地產經紀機構之間簽訂房地產經紀服務合同；與交易另一方簽訂房地產交易合同，如存量房買賣合同、住房租賃合同等，或與交易另一方、房地產經紀機構三方之間簽訂交易中介合同，如房地產買賣中介合同等；貸款購房的，還有買方與銀行之間簽訂借款合同。簽訂房地產經紀服務合同，對房地產經紀機構、買賣委托人之間的權利義務進行明確，有效避免服務內容不明確、服務亂收費等問題引發的糾紛。因此，為更好維護權益，委托房地產經紀機構提供服務時，應當簽訂房地產經紀服務合同。

       3. 因購買住房簽訂房地產經紀服務合同的，簽訂服務合同時需要注意哪些事項？

       因購買住房，簽訂房地產經紀服務合同的，要注意以下事項：一是要求房地產經紀機構出示營業執照和備案證明；二是了解房地產經紀服務流程，服務收費標準、支付方式、支付時點以及房地產經紀機構是否同時為“二手房”買賣雙方提供經紀服務。三是明確房地產經紀機構的服務內容，如要求房地產經紀機構和經紀人員告知“二手房”買賣的一般程序及可能存在的風險，“二手房”買賣涉及的稅費等咨詢服務等。四是逐條仔細閱讀合同內容，有疑問的內容，要求房地產經紀人員進行解釋；不予認可的內容，可提出修改意見進行協商。

       4.房地產經紀服務的內容有哪些？

       房地產經紀服務分為基礎房地產經紀服務和代辦服務。基礎房地產經紀服務內容一般包括提供交易信息；提供交易流程、交易風險和交易政策咨詢；實地查看和權屬調查；發布信息及進行廣告宣傳；協助議價、交易撮合、代擬房屋交易合同；協助交驗房屋等。代辦服務房地產經紀服務包括代辦抵押貸款、代辦稅費繳納、代辦不動產登記等。

       5.中介費收取國家有標準規定嗎？可以打折嗎？

       中介費是房地產經紀機構向委托人（如買房人、賣房人；承租人、出租人）收取的傭金。除傭金外，如買賣、租賃當事人委托房地產經紀機構代辦不動產登記等事項的，需要支付代辦服務費。房地產經紀機構，也有將代辦費納入傭金，不再單獨收取代辦費的。因此，在房地產經紀服務合同中需要明確中介費具體包含哪些服務，是否包括代辦事項，如包括代辦事項，應明確代辦事項的名稱和內容。中介費收取目前實行市場調節價，具體收費由房地產經紀機構與委托人協商確定。同時，房地產經紀服務實行明碼標價制度，房地產經紀機構應當在經營場所醒目位置標明服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息。部分房地產經紀機構會在公示的服務收費標準基礎上，給予委托人不同程度的打折優惠。

       6.支付傭金后房地產經紀人員不積極提供服務怎么辦？

       支付傭金后，如遇到房地產經紀人員不提供經紀服務的情況，可以與房地產經紀機構進行溝通，要求其更換房地產經紀服務人員；如合同對經紀服務內容有明確約定，可以根據合同約定督促房地產經紀機構提供經紀服務，必要時還可訴諸法律途徑解決。為避免傭金支付后，房地產經紀人員怠于提供服務的情況發生，建議采取分段支付傭金的方式，并在房地產經紀服務合同中明確應當提供的經紀服務內容和服務標準。

       7.簽訂“二手房”買賣房地產經紀服務合同后，是否可以跳單，繞開房地產經紀機構直接交易？直接交易有哪些風險？

       不可以。通過房地產經紀機構介紹房源、客戶后，繞過房地產經紀機構直接交易既違反誠實信用原則，也違反了民法典的有關規定，并仍需向房地產經紀人員支付報酬。直接交易風險主要有:一是對交易雙方而言費時費力，且易產生糾紛。住房交易涉及房源尋找、價格談判、合同簽訂、抵押貸款、代辦不動產登記、住房交割等多個流程，涉及多個部門，需提交不同材料，程序復雜，需要花大量時間了解有關政策，且掌握的信息還不一定準確。二是交易資金安全性無法保證。對于買房人而言，無法查詢到住房真實產權信息，如是否被查封、是否為小產權房、出售人是否為該住房所有權人等，可能會出現購買的住房不合法或者出售人為虛假出售情形，導致住房無法過戶。如賣房人為虛假出售，還面臨既拿不到房又追不回錢的雙重損失。三是直接交易對于賣房人而言，也有風險。賣房人難以掌握買房人是否具有購房資格，有可能進行無效談判。如買房人擬通過虛假購買，利用簽訂的住房買賣合同出售賣房人的住房來騙取錢款，賣房人可能面臨既拿不到錢款，又面臨需要處理有關糾紛。因此，在“二手房”交易過程中，為避免交易風險，建議還是要挑選、委托實力強、信譽高、操作規范的房地產經紀機構撮合交易、代辦相關手續。

（來源：中國房地產估價師與房地產經紀人學會群眾租購住房手冊）

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