各區（市）住房城鄉建設主管部門，各有關單位：

為進一步規范青島市商品房預售資金監管工作，青島市住房和城鄉建設局、人民銀行青島市分行、國家金融監督管理總局青島監管局聯合制定了《青島市商品房預售資金監管辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

      青島市住房和城鄉建設局  人民銀行青島市分行

                   國家金融監督管理總局青島監管局

                              2023年11月30日

青島市商品房預售資金監管辦法

第一章 總則

第一條 為規范本市商品房預售資金監管，保障房地產項目竣工交付，維護商品房交易雙方的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，根據有關法律法規和《山東省商品房預售資金監管辦法》（魯建房字〔2017〕1號）等規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內商品房預售資金的收存、支取、使用及其監督管理，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預售資金（以下簡稱預售資金），是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同（含認購協議）約定支付的全部房價款。

本辦法所稱預售人，是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發企業。

本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或個人。

第四條 市住房城鄉建設主管部門（以下簡稱市主管部門）負責指導和監督全市商品房預售資金監管，具體承擔市南區、市北區、李滄區商品房預售資金監督管理工作。

西海岸新區、嶗山區、城陽區、即墨區、高新區、自貿區住房城鄉建設主管部門，具體負責本行政區域內商品房預售資金監督管理工作。

人民銀行青島市分行負責指導商業銀行做好商品房預售資金監管賬戶管理工作。

國家金融監督管理總局青島監管局負責對商業銀行商品房預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

第五條 商品房預售資金監管，遵循“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監管、節點控制”的原則。

第六條 商品房預售資金監管期限，自取得《商品房預售許可證》開始，至完成房屋所有權首次登記終止。

第七條 市主管部門建立全市統一的商品房預售資金監管信息系統（以下簡稱監管系統），通過監管系統實現商品房預售資金信息化管理。                                                      

第二章 監管賬戶

第八條 市主管部門應當會同人民銀行青島市分行、國家金融監督管理總局青島監管局通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。中標的商業銀行應當提供具體承接商品房預售資金監管業務的分支機構名錄庫，通過市主管部門門戶網站予以公示。

中標的商業銀行在與市主管部門簽訂商品房預售資金監管金融服務協議后，提供相應的金融服務，并與商品房預售管理信息系統對接，實現信息互通共享，確保業務辦理連續、安全、便捷。

第九條 房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當選擇名錄庫內的商業銀行（以下簡稱監管銀行），按照一次商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則，開設商品房預售資金監管專用賬戶(以下簡稱監管賬戶)，專用賬戶名稱、出具的開戶證明文件上記載的申請人名稱以及預留銀行簽章中公章的名稱應保持一致。監管賬戶應當按幢或者多幢開立，并由主管部門、監管銀行、預售人三方簽訂商品房預售資金監管協議（以下簡稱監管協議）。未開立監管賬戶的，主管部門不得核發《商品房預售許可證》。

監管賬戶應當在商品房預售許可證、商品房買賣合同上載明，并在商品房銷售場所顯著位置以及主管部門門戶網站進行公示。

第十條 監管協議應當明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容，監管協議主要內容要在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現。監管協議應當在商品房銷售場所顯著位置公示。

第十一條 監管賬戶設立后，預售人不得擅自變更。預售人確需變更監管銀行、企業名稱、監管賬號、開戶范圍、項目名稱等相關信息的，應當到房地產主管部門、監管銀行辦理相關變更手續后，與新監管銀行重新簽訂監管協議，并將原監管賬戶的結余資金轉入變更后的監管賬戶。

第三章 資金收存

第十二條 預售資金應當全部存入監管賬戶，預售人不得直接收存房價款。

預售人與預購人進行商品房預售合同網簽時，預售人向預購人出具《商品房預售資金監管收存通知單》。若預購人全款支付購房款，本條款中所指“預售資金”即為全部房價款；若預購人申請按揭貸款，本條款中所指“預售資金”即為首付款，預購人將首付款存入監管賬戶后，主管部門按規定辦理商品房預售合同備案。

預購人申請按揭貸款（含商業貸款和住房公積金貸款）的，預購人將首付款存入監管賬戶，并書面委托貸款銀行將發放的按揭貸款及時足額轉入監管賬戶。

監管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款后，向預購人出具《商品房預售資金監管收款憑證》，并將信息傳至主管部門。

《商品房預售資金監管收款憑證》內容包括但不限于：商品房預售合同編號、監管銀行、監管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數額、累計交存數額、交存時間等。

第十三條 監管銀行應當嚴格按照監管協議做好監管賬戶監控，定期與主管部門進行對賬，發現房地產開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的，應當停止撥付，并立即告知主管部門。主管部門要及時作出處理。

第四章 資金使用

第十四條 商品房預售資金監管額度（以下簡稱監管額度）是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，按批準預售的商品房面積與商品房預售資金監管標準的乘積確定。

我市商品房預售資金監管標準按以下執行：

（一）6層以下住宅房屋2800元/平方米；

（二）7至12層住宅房屋3400元/平方米；

（三）13層以上住宅房屋4100元/平方米；

（四）非住宅房屋4500元/平方米。

實行全裝修交付的，監管標準增加1000元/平方米。

第十五條 商品房預售資金進入監管賬戶后，當資金總額達到監管額度后，預售人方可自行提取監管額度以外的資金，并優先用于預售項目工程建設。

第十六條 商品房預售資金監管按照工程建設進度一般分為4個控制節點，分別為建成層數達到規劃總層數一半、主體結構封頂、單體竣工驗收合格、房屋所有權首次登記。向農民工工資專用賬戶及時足額撥付農民工工資不受控制節點限制。

監管資金留存比例，是指監管賬戶中的資金余額占商品房預售資金監管額度的百分比。建成層數達到規劃總層數一半時，監管資金留存比例為60%；主體結構封頂時，監管資金留存比例為30%；單體竣工驗收合格時，監管資金留存比例為15%；完成房屋所有權首次登記時，監管終止。

第十七條 規劃設計總層數為13層（含13層）以上的建筑，增加以下兩個節點：

建成層數達到規劃總層數四分之三時，監管資金留存比例為45%;

建設進度達到單體樓內外墻抹灰完成（全混外墻或裝配式外墻為內墻抹灰完成）時，監管資金留存比例為20%。

第十八條 主管部門可根據預售人上一年度企業信用狀況、資質等級等情況，適當調整商品房預售監管資金留存比例。

房地產企業信用評定為AAA級企業，各撥付節點預售資金監管留存比例降低5個百分點。AA級企業，各撥付節點預售資金監管留存比例降低3個百分點。

第十九條 在主體結構封頂控制節點之前，預售人可以憑銀行出具的不可撤銷的見索即付現金保函部分抵頂商品房預售監管資金，但不得突破監管額度的30%。

第二十條 預售人申請提取使用監管額度以內的資金，主管部門應當自受理之日起3個工作日內完成審核，并進行必要的現場查勘。符合條件的，出具《商品房預售監管資金撥付通知單》；不符合條件的，一次性告知。

監管銀行收到《商品房預售監管資金撥付通知單》后，按照《商品房預售監管資金撥付通知單》內容，撥付預售資金。按照監管協議，未經主管部門書面同意，監管銀行不得撥付監管額度以內的資金，擅自撥付監管額度以內資金的，監管銀行應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

監管額度以內的預售資金，應當優先向農民工工資專有賬戶及時足額撥付農民工工資，剩余資金原則上應當直接撥付至項目對應的施工單位、材料設備供應單位及水、電、氣、熱等配套設施建設單位和預售人共同指定的銀行賬戶。

第二十一條 有關部門對監管賬戶進行凍結或扣劃的，監管銀行應當說明預售資金及監管賬戶的性質，并及時書面告知主管部門。

第二十二條 預售人申請終止商品房預售資金監管，主管部門應當自受理之日起3個工作日內進行審核。符合終止預售資金監管條件的，由主管部門出具《商品房預售資金監管終止通知單》，監管銀行應當在收到《商品房預售資金監管終止通知單》2個工作日內終止監管。

第五章 監督管理

第二十三條 市主管部門應當與人民銀行青島市分行、國家金融監督管理總局青島監管局建立聯動工作機制，按照預售資金監管職責對預售人、監管銀行在預售資金監管方面進行監督指導，發現預售人抽逃、挪用預售資金以及監管銀行違規扣劃預售資金等違法違規行為的，按照各自職責及時進行處理。

第二十四條 預售人有下列行為的，主管部門責令其限期整改，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的可暫停其預售合同網簽業務，并依法予以行政處罰：

（一）未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的;

（二）變相逃避商品房預售資金監管的;

（三）未按規定使用商品房預售資金的;

（四）提供虛假材料的;

（五）其它違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為。

第二十五條 監管銀行有下列行為的，主管部門按照商品房預售資金監管金融服務協議暫?；蛘呓K止其監管銀行資格，并由其承擔相應責任，同時通報金融管理部門:

（一）未按規定將預售資金存入監管賬戶的；

（二）未經主管部門同意，擅自支付商品房預售資金的;

（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的;

（四）其他違反本辦法或者商品房預售資金監管協議的行為。

第二十六條 相關部門及銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十七條 因特殊情況出現房屋延期交付風險的項目，項目所在地人民政府制訂“一樓一策”工作方案，明確資金回補措施，向主管部門申請設立共管賬戶，應急使用監管資金。

附 則

第二十八條 膠州市、平度市、萊西市的商品房預售資金監管參照本辦法執行，或者結合當地實際自行制定。

第二十九條 本辦法自2024年1月1日起至2028年12月31日止施行，本辦法施行之前已取得預售許可證的樓幢，按照原規定執行，直至商品房預售資金監管終止。