各區(qū)（市）發(fā)展改革局，各區(qū)（市）物業(yè)管理行政主管部門，各有關單位：

現(xiàn)將《青島市物業(yè)服務收費管理實施細則》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

附件：青島市物業(yè)服務收費管理實施細則

青島市發(fā)展和改革委員會     青島市城市管理局

2023年12月29日

青島市物業(yè)服務收費管理實施細則

第一章  總則

第一條  為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》《青島市物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)章及有關規(guī)定，結合本市實際，制定本細則。

第二條  本細則所稱物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、機動車停放費、其他服務費等。

第三條  本細則適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)服務收費行為及監(jiān)督管理活動。

第四條   市、區(qū)（市）發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門等部門依據(jù)各自職責負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第五條  物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

政府提倡建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務人；鼓勵物業(yè)服務人開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務收費主要通過市場機制形成。

第二章 物業(yè)公共服務收費

第六條  本細則所稱物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等公共性服務，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

第七條  物業(yè)公共服務費根據(jù)物業(yè)的類型、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

普通住宅物業(yè)服務區(qū)域的前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價，根據(jù)物業(yè)服務等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。每個服務等級對應的收費標準為基準價格，具體收費標準根據(jù)收費面積規(guī)模，確定不同的浮動幅度上限。

業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務區(qū)域及其他物業(yè)的公共服務費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會與物業(yè)服務人約定。

第八條  市發(fā)展改革部門會同市物業(yè)行政主管部門負責制定并定期向社會公布市區(qū)（市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)，下同）實行政府指導價的物業(yè)服務收費基準價格和浮動幅度。

膠州市、平度市、萊西市發(fā)展改革部門會同同級物業(yè)行政主管部門負責制定并定期向社會公布本行政區(qū)域內實行政府指導價的物業(yè)服務收費基準價格和浮動幅度。

第九條  實行政府指導價的物業(yè)服務收費具體標準按照下列程序確定：

新建普通住宅物業(yè)銷售前，建設單位應當在政府指導價范圍內，根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，依法通過招投標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)公共服務合同，約定物業(yè)公共服務內容、服務標準和收費標準，并于合同簽訂之日起十日內報送所在區(qū)（市）物業(yè)主管部門備案。

第十條  實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費具體標準按照下列程序確定：

業(yè)主大會成立前，建設單位通過招投標形式選聘物業(yè)服務人的，其物業(yè)服務費用標準通過競標產生，并在前期物業(yè)服務合同中約定；建設單位通過協(xié)議的形式選聘物業(yè)服務人的，物業(yè)服務費用標準由建設單位與其選聘的物業(yè)服務人協(xié)商確定，并在前期物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務費用標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務人協(xié)商確定，并在合同中約定。

第十一條  實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，市發(fā)展改革部門會同市物業(yè)行政主管部門應當根據(jù)物業(yè)服務成本因素變動等情況適時調整。

第十二條  物業(yè)公共服務成本一般包括以下內容：

（一）綜合管理費用。包括管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等，物業(yè)服務人固定資產折舊，辦公費用。

（二）共用設施設備維護費用。包括物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，物業(yè)共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用。

（三）物業(yè)服務區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生清潔費用。

（四）物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。

（五）物業(yè)服務區(qū)域秩序維護、安全防范費用。

（六）經業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)公共服務成本不包含公共場地、道路、物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用以及中央空調和二次供水運行等費用，建設單位與物業(yè)服務人有書面約定的除外。

第十三條  建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業(yè)公共服務費的內容。

前期物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。前期物業(yè)公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。

第十四條  物業(yè)公共服務費按房屋產權建筑面積計收。未辦理房屋權屬證書的，暫按房屋買賣合同載明的建筑面積計收。

普通住宅物業(yè)服務區(qū)域內儲藏室、車庫及不能辦理權屬證明的獨立閣樓不得計入物業(yè)公共服務費的計費面積之內，但改變設計用途用于居住的除外。

依法改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室等參照相應的經營性用房物業(yè)服務收費政策執(zhí)行。

第十五條  前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日當月發(fā)生的物業(yè)公共服務費，由建設單位承擔。出售房屋交付之日次月至前期物業(yè)服務合同終止之日當月發(fā)生的物業(yè)公共服務費，由業(yè)主按照房屋買賣合同的約定承擔。

物業(yè)買受人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費用從建設單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日次月起按月計收。

物業(yè)公共服務費原則上應按月計收。經業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務人可以預收物業(yè)公共服務費，但預收時間不得超過半年；物業(yè)服務人與業(yè)主或者物業(yè)使用人對預收時間另有約定的，從其約定。物業(yè)服務人無法繼續(xù)提供服務時，應當及時將預收費用退還給業(yè)主或物業(yè)使用人。

第十六條  因建設單位分期開發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設施設備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達到房屋買賣合同約定標準的，物業(yè)公共服務費應當予以減免，差額部分由建設單位補償給物業(yè)服務企業(yè)。屬于普通住宅前期物業(yè)服務的，減免比例為20%。屬于其他物業(yè)的，由建設單位與物業(yè)服務人、業(yè)主或者物業(yè)使用人協(xié)商確定。

第十七條  電梯運行費包括電梯運行能耗費用、電梯常規(guī)保養(yǎng)費用、電梯零星配件更換費用及電梯安全檢測費用。物業(yè)服務人應當單獨立賬、專款專用，定期公布收支情況。

第十八條  普通住宅前期物業(yè)服務期間，住宅連續(xù)空置6個月（含）以上的，由業(yè)主或物業(yè)使用人書面告知物業(yè)服務人，經雙方共同確認后，自空置之日起，其物業(yè)公共服務費（含電梯運行費）按照不超過前期物業(yè)服務合同約定的60%交納。房屋空置的衡量標準，原則上為水、電、氣均未使用，或者由雙方協(xié)商約定。

其他物業(yè)交付后空置六個月（含）以上的，其物業(yè)公共服務費收費標準由物業(yè)服務人與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。

第三章 機動車停放費

第十九條   機動車停放費包括車位租賃費、停車服務費和車位場地使用費。

物業(yè)服務區(qū)域內，規(guī)劃用于停放機動車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需要。

第二十條  普通住宅物業(yè)服務區(qū)域內車位租賃費和前期物業(yè)服務期間的停車服務費、車位場地使用費實行政府指導價，其他物業(yè)的機動車停放費實行市場調節(jié)價。

市發(fā)展改革部門會同市物業(yè)行政主管部門負責制定并公布市區(qū)實行政府指導價的機動車停放費標準。膠州市、平度市、萊西市發(fā)展改革部門會同同級物業(yè)行政主管部門負責制定并公布本行政區(qū)域內實行政府指導價機動車停放費標準。

第二十一條  車位租賃費是指在物業(yè)服務區(qū)域內租賃建設單位車位由承租人繳納的費用。車位租賃費歸車位所有權人或使用權人所有。車位所有權人或使用權人委托物業(yè)服務人管理和收取車位租賃費的，應當簽訂書面委托合同；未簽訂書面委托合同的，物業(yè)服務人不得收取。建設單位不得以整體或部分轉移車位所有權或使用權的形式規(guī)避政府指導價管理。

停車服務費包括使用物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放機動車的車庫（場）內的車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。停車服務收益歸提供停車服務的物業(yè)服務人所有。

占用住宅物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主共有道路或者其他場地停車的，可以收取車位場地使用費。車位場地使用收益歸全體業(yè)主共有。

第二十二條  機動車停放費原則上應按月計收。物業(yè)服務人與業(yè)主或者物業(yè)使用人對預收時間另有約定的，預收時間不得超過一年。

第二十三條  臨時停車是指經業(yè)主或物業(yè)使用人同意進入小區(qū)探親訪友或辦理其他事務的臨時性停車。普通住宅前期物業(yè)服務期間，臨時停車不超過2小時的，免收停車服務費或場地使用費；超過2小時的部分，每小時不超過2元；當日連續(xù)停車不超過6元。

第二十四條  普通住宅前期物業(yè)服務期間，車位使用人如不使用停車位，經雙方確認后，自空置之日起，連續(xù)超過一個月（含）未停放機動車的，免收停車服務費。

第二十五條 對進入物業(yè)服務區(qū)域內進行應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務期間的機動車，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的機動車，不得收取機動車停放費。

第四章 其他收費

第二十六條  應業(yè)主或物業(yè)使用人的要求，物業(yè)服務人提供的特約服務以及物業(yè)服務人超出物業(yè)服務等級標準提供的增值服務收費實行市場調節(jié)價。特約及增值服務的服務內容、收費標準由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務人單獨簽訂服務合同約定。建設單位不得與物業(yè)服務人簽訂特約及增值服務合同。特約及增值服務合同不得與前期物業(yè)服務合同捆綁簽訂。

第二十七條  利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等共有收益資金，物業(yè)服務人代為收取、保管的管理費扣除比例不高于20%。

第二十八條  業(yè)主或物業(yè)使用人對其房屋進行裝修時，應當事先告知物業(yè)服務人。物業(yè)服務人應當書面告知房屋裝修禁止性行為及有關注意事項。裝修產生的垃圾，業(yè)主或物業(yè)使用人自行清運的，物業(yè)服務人不得強行收取垃圾清運費；業(yè)主或物業(yè)使用人委托物業(yè)服務人代為清運的，應當承擔清運費用，具體收費標準由雙方約定。

第二十九條  住宅物業(yè)服務區(qū)域（含單元門）實行門禁出入證（卡）管理，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人每戶免費配置4張門禁卡或出入證，不得在房價和物業(yè)服務費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設費用、日常維護費用和押金。采用智能識別門禁系統(tǒng)的，應免費為業(yè)主或物業(yè)使用人錄入相關信息。業(yè)主另有需求申請辦理或保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。業(yè)主大會成立后，工本費由業(yè)主大會與物業(yè)服務人協(xié)商確定。

第三十條  住宅物業(yè)服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專營單位應當向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務人接受委托代專營單位委托收取費用的，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專營單位收取報酬。

專營單位不得強制物業(yè)服務人代收費用，不得因物業(yè)服務人拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第五章 行為規(guī)范

第三十一條  物業(yè)服務人應當加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

第三十二條  物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)服務人名稱、物業(yè)性質及依據(jù)、服務內容、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準及收費依據(jù)等，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。建設單位及物業(yè)服務人選擇服務等級時，應根據(jù)服務等級內容及標準，公示選擇該服務等級所具備的條件。

新建物業(yè)銷售時，建設單位應將上述公示內容，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所顯著位置公示。

第三十三條  物業(yè)服務人代為收取、保管共有收益資金的，應當每季度在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

第三十四條   物業(yè)服務人應當健全內部財務管理制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務人同時服務于多個物業(yè)服務區(qū)域的，物業(yè)服務成本和收支應當按物業(yè)服務區(qū)域分別核算。

第六章 監(jiān)督管理

第三十五條  市、區(qū)（市）發(fā)展改革部門對物業(yè)服務實行成本調查監(jiān)審和價格監(jiān)測制度，物業(yè)服務人應當按照要求，如實反映情況，提供必要的賬簿、文件和其他成本資料。

第三十六條  市、區(qū)（市）物業(yè)行政主管部門應加強對住宅物業(yè)管理項目服務質量綜合評價的指導工作。對綜合評價不達標且拒不整改或整改未達到要求的前期物業(yè)服務項目，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會同區(qū)（市）物業(yè)行政主管部門建議調整物業(yè)公共服務費時，應當明確調整后的物業(yè)服務等級，物業(yè)公共服務費按照調整后物業(yè)服務等級對應的基準價格確定，不得上浮。

第三十七條  因政府指導價變動導致普通住宅前期物業(yè)服務費收費標準超出政府指導價上限的，物業(yè)服務人應當在政府指導價規(guī)定范圍內作相應調整。

第三十八條  市場監(jiān)督管理部門對物業(yè)服務人不執(zhí)行政府指導價、超出政府指導價浮動幅度等價格違法行為依法予以處理。

第七章 附則

第三十九條   本細則自2024年2月1日起施行，有效期至2029年1月31日。《青島市發(fā)展和改革委員會關于進一步貫徹實施<山東省物業(yè)服務收費管理辦法>的通知》（青發(fā)改價格〔2019〕257號）及其延續(xù)執(zhí)行文件同時廢止。