各區(qū)（市）農(nóng)業(yè)農(nóng)村局，機關各處室、局屬各單位：

現(xiàn)將《青島市農(nóng)村宅基地使用權流轉管理辦法》印發(fā)你們，請結合實際認真抓好落實。

青島市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

                                   2024年10月8日

青島市農(nóng)村宅基地使用權流轉管理辦法

第一章 總則

第一條  為加強農(nóng)村宅基地管理，規(guī)范宅基地使用權流轉行為，維護集體土地所有權和宅基地使用權人的合法權益，促進土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中央農(nóng)村工作領導小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》等有關法律法規(guī)政策規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱的農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民依法取得的用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

第三條  宅基地使用權是使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第四條  宅基地使用權流轉，是指按照房地一體的原則，宅基地使用權人將符合條件的宅基地使用權通過一定方式依法轉移給他人或經(jīng)濟組織的行為。

第五條  宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和住房，嚴禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁違法違規(guī)買賣宅基地和違規(guī)搞合作建房，嚴禁借流轉之名違法違規(guī)買賣宅基地，嚴禁“明租實買”等行為。不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制退出宅基地，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件。

第二章 流轉條件及程序

第六條  宅基地使用權在符合國家有關法律法規(guī)和政策規(guī)定的前提下，可通過轉讓、贈與、互換、出租等方式進行流轉。

第七條  宅基地使用權原則上不得單獨流轉，按照房地一體的原則，宅基地使用權流轉時，附著于該宅基地的住宅及其附屬設施需一并流轉。

第八條  流轉的宅基地及住宅，應符合國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃，必須依法取得宅基地使用權及房屋所有權，且權屬明晰無爭議。

第九條  農(nóng)村宅基地使用權流轉必須同時滿足以下條件：

（一）宅基地使用權流轉應當堅持依法、自愿、誠實信用的原則，確保農(nóng)村集體土地所有權不改變，農(nóng)民權益不受損。

（二）原宅基地使用權人須在農(nóng)村或城鎮(zhèn)有其他合法住所，能保證基本居住需要；

（三）宅基地使用權流轉必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織審核同意；

（四）宅基地使用權人流轉其宅基地使用權后，不得再向本集體經(jīng)濟組織申請使用宅基地；

（五）流轉的宅基地不得擅自改變用途。

第十條  宅基地使用權流轉按以下程序辦理：

（一）提交申請：流轉雙方持身份證明、營業(yè)執(zhí)照和不動產(chǎn)權證書等相關材料向所在地村集體經(jīng)濟組織提出書面申請；

（二）條件審查：村集體經(jīng)濟組織對流轉雙方和宅基地情況等進行審查，審查通過后進行公示，公示無異議后或異議不成立的，簽署流轉意見；

（三）簽訂合同：流轉雙方簽訂宅基地使用權流轉合同；

（四）鎮(zhèn)（街道）登記：村集體經(jīng)濟組織及流轉雙方將相關流轉材料報鎮(zhèn)（街道）登記。需要辦理產(chǎn)權轉移登記的，及時到不動產(chǎn)登記部門辦理轉移登記。

第三章  轉讓、贈與、互換

第十一條  轉讓是指轉讓人依法向符合宅基地申請條件的本集體經(jīng)濟組織成員轉讓宅基地使用權和房屋所有權的行為。

第十二條  贈與是贈與人將自己宅基地上的房屋無償給予符合宅基地申請條件的本集體經(jīng)濟組織成員，使宅基地使用權和房屋所有權發(fā)生轉移的行為。

第十三條  互換是本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間將通過分配獲得的宅基地使用權以及房屋所有權進行互換的行為。宅基地使用權互換后，互換雙方在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)使用的宅基地面積，原則上不得超過《山東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》及相關配套政策規(guī)定的控制面積。

第十四條  轉讓、贈與、互換時需征得戶內(nèi)全體成員同意。

第十五條  本集體經(jīng)濟組織成員或者因繼承房屋或以其他合法方式占有、使用宅基地的非本集體經(jīng)濟組織成員，可以對宅基地使用權及房屋所有權進行轉讓、贈與、互換。

第四章 出租

第十六條  出租是出租人將閑置宅基地和閑置住宅租賃給承租人居住或開展經(jīng)營活動進行盤活利用的行為。

第十七條  出租不改變宅基地集體所有權性質，不改變宅基地使用權和房屋所有權權屬，房屋未經(jīng)鎮(zhèn)政府批準不得翻建、改建和擴建。

第十八條  出租人可以是本集體經(jīng)濟組織及其成員，也可以是因繼承房屋或其他合法方式占用宅基地的非本集體經(jīng)濟組織成員。

第十九條  租賃期間，承租人依照租賃合同享有對宅基地及地上房屋占有、使用、收益的權利。

第二十條  出租宅基地和住宅，出租人和承租人應依法簽訂租賃合同，明確雙方權利義務，約定租賃期限、用途、租金及支付方式等內(nèi)容，租賃期限不得超過二十年。租賃期限屆滿，雙方可以續(xù)訂租賃合同，原承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。

第二十一條  出租人應向所在地集體經(jīng)濟組織提交申請，經(jīng)本集體經(jīng)濟組織討論審查公示，書面批準同意后簽訂合同，并報鎮(zhèn)（街道）登記。

第二十二條  在充分保障農(nóng)民宅基地合法權益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置住宅。鼓勵有一定經(jīng)濟實力的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對閑置住宅進行統(tǒng)一盤活利用。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項目。引導有實力、有意愿、有責任的企業(yè)有序參與盤活利用工作。

第二十三條  承租人利用租賃的宅基地和住宅開展經(jīng)營活動的，應當符合有關法律法規(guī)和政策規(guī)定。在符合國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃的前提下，鼓勵對依法登記的宅基地和住宅進行復合利用，發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。

第五章  附則

第二十四條  本辦法由青島市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負責解釋。本辦法自2024年11月8日起施行。