各區(qū)、市人民政府，青島西海岸新區(qū)管委，市政府有關(guān)部門，市直有關(guān)單位：

為擴(kuò)大保障性租賃住房供給，切實(shí)解決新市民、青年人等群體住房困難問題，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（魯政辦發(fā)〔2021〕17號）要求，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就加快發(fā)展保障性租賃住房提出以下實(shí)施意見。

一、工作目標(biāo)

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，突出住房的民生屬性，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，到“十四五”末,全市保障性租賃住房數(shù)量達(dá)到21萬套（間），占“十四五”期間新增住房供應(yīng)總量的30%，努力實(shí)現(xiàn)住有所居、職住平衡。

二、拓寬房源籌集渠道

保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，原則上小戶型比例不低于80%。各區(qū)（市）政府要結(jié)合轄區(qū)保障性租賃住房需求、存量土地、存量房屋情況，按照國家、省相關(guān)要求，積極借鑒其他先進(jìn)城市經(jīng)驗做法，多渠道籌集房源，切實(shí)增加供給。將利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)、中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)、發(fā)展政策性租賃住房試點(diǎn)建設(shè)的租賃住房，符合規(guī)定的均納入保障性租賃住房規(guī)范管理。

（一）利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)。推動集體土地有效利用，緩解城市居住用地供需矛盾，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房。

（二）利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)。對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)市政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運(yùn)營保障性租賃住房。優(yōu)先面向本單位符合條件的群體出租。

（三）利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)。在確保安全的前提下，經(jīng)市政府同意，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積進(jìn)行集中，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

（四）利用閑置存量房屋建設(shè)。可按照規(guī)定將政府的閑置住房用作保障性租賃住房。閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)市政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價款。

（五）利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。以公共交通便利為導(dǎo)向，通過劃撥土地、協(xié)議出讓土地、招拍掛整體出讓租賃住房用地等國有土地供應(yīng)渠道，建設(shè)保障性租賃住房。

三、優(yōu)化審批流程

進(jìn)一步優(yōu)化保障性租賃住房項目審批，構(gòu)建快速審批流程，提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，由區(qū)（市）政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，可由相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可將已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

四、加強(qiáng)建設(shè)管理

（一）建設(shè)規(guī)范。保障性租賃住房分為住宅型和宿舍型。新建或改建住宅型保障性租賃住房應(yīng)執(zhí)行《住宅建筑規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構(gòu)成等要素，合理確定套型比例和結(jié)構(gòu)。新建宿舍型保障性租賃住房應(yīng)執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；改建宿舍型保障性租賃住房應(yīng)執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》或《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）裝修標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房應(yīng)配備必要的生活設(shè)施，并符合安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能環(huán)保要求，確保工程質(zhì)量安全。保障性租賃住房項目應(yīng)推廣綠色建筑并實(shí)行全裝修，鼓勵采用內(nèi)裝工業(yè)化和節(jié)能環(huán)保技術(shù)。具體實(shí)施細(xì)則和裝修標(biāo)準(zhǔn)，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局確定。

五、規(guī)范租賃管理

（一）配租范圍。保障性租賃住房主要面向本市無房的新市民、青年人，特別是從事城市基本公共服務(wù)的外來務(wù)工、新就業(yè)人員供應(yīng)。新市民、青年人申請保障性租賃住房，應(yīng)同時滿足以下條件：

1.具有本市戶籍或在本市辦理居住登記；

2.已與用人單位簽訂勞動（聘用）合同；

3.在我市正常繳納社會保險；

4.單位注冊地為市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)的，申請人及配偶須在上述區(qū)范圍內(nèi)無私有住房、未承租公房，且未享受住房保障政策。單位注冊地為青島西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市的，申請人及配偶須在單位注冊地所在區(qū)（市）范圍內(nèi)無私有住房、未承租公房，且未享受住房保障政策。

（二）申請程序。面向社會公開配租的保障性租賃住房，由申請人通過用人單位提出申請，區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門通過數(shù)據(jù)共享的方式，對申請人的戶籍、婚姻、就業(yè)、社保、住房等情況進(jìn)行審核。企事業(yè)單位自建的保障性租賃住房面向本單位職工分配的，由所在單位進(jìn)行審核確認(rèn)，報區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。房源分配結(jié)果錄入全市住房租賃服務(wù)監(jiān)管信息平臺。

各區(qū)（市）可根據(jù)需求情況確定項目具體配租范圍和申請程序，報市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

（三）租賃價格。面向社會供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價格按照不高于同地段同品質(zhì)住房市場租金的90%確定，已作為土地供應(yīng)前置條件的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定；面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價格可進(jìn)一步降低。保障性租賃住房租賃價格實(shí)行動態(tài)調(diào)整，調(diào)整周期不超過2年。

市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)范圍內(nèi)項目租賃價格由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局確定，其他區(qū)（市）范圍內(nèi)項目租賃價格由各區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定。企事業(yè)單位自建面向本單位職工分配的保障性租賃住房，租賃價格由本單位自行確定，并報所在區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。

（四）運(yùn)營管理。建設(shè)主體可依法注冊運(yùn)營管理公司，也可選聘專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理保障性租賃住房。運(yùn)營管理單位應(yīng)規(guī)范出租經(jīng)營，可與承租人簽訂租期不超過3年的租賃合同,期滿后仍符合申請條件的承租人可以申請續(xù)租，續(xù)租期限不超過3年。運(yùn)營管理單位不得一次性收取6個月以上租金，押金不超過1個月租金，嚴(yán)禁“以租代售”。

六、嚴(yán)格監(jiān)督管理

（一）權(quán)屬管理。保障性租賃住房項目須整體確權(quán)，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。涉及整體轉(zhuǎn)讓的，報經(jīng)區(qū)（市）政府同意，轉(zhuǎn)讓后原保障性租賃住房性質(zhì)不變，土地用途和土地取得方式不變。利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房，依法征收時按原土地用途和取得方式進(jìn)行補(bǔ)償。

（二）準(zhǔn)入退出機(jī)制。符合條件的保障性租賃住房項目，在取得項目認(rèn)定書后，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，享受保障性租賃住房相關(guān)支持政策。保障性租賃住房項目運(yùn)營期限不低于10年，運(yùn)營期自項目投入運(yùn)營起計算。運(yùn)營期屆滿后，可繼續(xù)作為保障性租賃住房出租，也可向區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請根據(jù)籌集渠道分類退出，并注銷項目認(rèn)定書：利用企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)及利用閑置存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，可申請恢復(fù)原有用途或轉(zhuǎn)為市場化租賃住房出租；利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)及新供應(yīng)國有建設(shè)用地集中建設(shè)、商品住房項目配建的保障性租賃住房，可轉(zhuǎn)為市場化租賃住房出租。因征收以及不可抗力滅失的保障性租賃住房項目，需視情況整體或部分申請退出，并注銷或變更項目認(rèn)定書。

（三）全過程監(jiān)管。升級完善青島市住房租賃服務(wù)監(jiān)管信息平臺，將保障性租賃住房統(tǒng)一納入該平臺管理。市、區(qū)（市）兩級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要落實(shí)監(jiān)督責(zé)任，加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運(yùn)營管理的全過程監(jiān)督，強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。區(qū)（市）政府要建立完善項目房源公示制度，加強(qiáng)項目后續(xù)監(jiān)管，動態(tài)監(jiān)測項目房源空置率、租金水平、投訴率等監(jiān)測評價內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)問題及時處置。

保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策，對提供虛假資料申請新建、改建，改變用途、分割轉(zhuǎn)讓或分割抵押、“以租代售”等違規(guī)行為，市、區(qū)（市）相關(guān)主管部門應(yīng)采取責(zé)令改正，取消獎補(bǔ)資格，納入信用監(jiān)管等措施，具體監(jiān)管措施由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會同相關(guān)部門研究制定；涉嫌違法的，由相關(guān)主管部門立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

七、落實(shí)各項支持政策

（一）進(jìn)一步完善土地支持政策。按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點(diǎn)附近和城市建設(shè)重點(diǎn)片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。

（二）落實(shí)中央補(bǔ)助資金支持和稅費(fèi)優(yōu)惠政策。符合條件的保障性租賃住房項目可按規(guī)定申請中央補(bǔ)助資金。

保障性租賃住房取得項目認(rèn)定書后，可享受以下稅費(fèi)優(yōu)惠政策：

1.住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租保障性租賃住房適用上述簡易計稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

3.免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房項目，取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后，用水、用電、用氣、用暖價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（三）拓寬資金籌集渠道。加大對保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。企業(yè)持有運(yùn)營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。

八、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市住房制度改革和住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)保障性租賃住房政策制定、規(guī)劃建設(shè)、資金使用、租賃管理等重大事項的決策、協(xié)調(diào)，指導(dǎo)各區(qū)（市）按計劃落實(shí)建設(shè)任務(wù)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局要會同市發(fā)展改革委、市財政局、市自然資源和規(guī)劃局等部門，按照“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃確定的目標(biāo)，編制保障性租賃住房建設(shè)計劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后印發(fā)實(shí)施。各區(qū)（市）政府要落實(shí)好主體責(zé)任，建立相應(yīng)工作機(jī)制，摸清轄區(qū)內(nèi)保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，加強(qiáng)對保障性租賃住房的全過程管理，嚴(yán)格監(jiān)督監(jiān)管。

（二）強(qiáng)化部門協(xié)作。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)落實(shí)國家、省保障性租賃住房建設(shè)和管理相關(guān)政策，定期督導(dǎo)項目建設(shè)、房源分配等工作，加強(qiáng)對各區(qū)（市）年度建設(shè)任務(wù)落實(shí)情況的監(jiān)督和考核，對履職不力、未完成年度任務(wù)的區(qū)（市）予以通報。市發(fā)展改革委、市公安局、市民政局、市財政局、市人力資源社會保障局、市自然資源和規(guī)劃局、市行政審批局、市稅務(wù)局、人民銀行青島中心支行等部門要加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確保政策落實(shí)到位。

本意見自2022年8月1日起施行，有效期至2025年7月31日。

青島市人民政府辦公廳

2022年6月17日

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